COMISION ESPECIAL CONFORMADA EN SESION
DE FECHA 8- 10-05
PROYECTO: Proyecto Código
Civil Reformado
FECHA: Lunes 7 de Noviembre del año 2005
REUNION: No.
HORA : 3:00
PM.-
LUGAR : Salón
“Principal” de Comisiones
EXPEDIENTE: 00016-PLO-2002-2006-SE
Senadores Presentes:
- Enriquillo Reyes Ramírez Presidente
- Manuel
Emilio Ramírez Pérez
Senadores Ausentes:
- Víctor
Tomás Méndez
- Tomás Emilio Durán Garden
- José
Tomás Pérez Vásquez
- Germán
Castro García
Invitados:
- Dr. Víctor
Joaquín Castellanos PUCMM
- Dra.
Margarita Távarez SCJ
- Dr.
Boanerges Ripley DETEREL
SE
- Dr.
Eladio Miguel Pérez SCJ
- Dr. José
Antonio Cruceta
- Dr.
Rafael Luciano Pichardo SCJ
- Dr.
Manuel Cáceres
- Lic.
Maxime Talue Asesor
SE
- Lic.
Gregorio Caimares Asesor
SE
- Lic.
George López Hilario Asesor
SE
El Senador Enriquillo Reyes Ramírez, en
calidad de Presidente de
Art. 1709: La locación de cosas es un
contrato por el cual una de las partes se obliga a dejar gozar a la otra una
cosa durante cierto tiempo y por un precio determinado que ésta se obliga a
pagar.
Art. 1710: La locación de obras es un
contrato por el cual una de las partes se obliga a hacer una cosa por la otra
mediante un precio convenido entre
ellas.
Art.1711: Estas dos clases de locación se
subdividen, además en muchas especies particulares se llama alquiler el de
casas y muebles, arrendamiento el de las
haciendas rurales, salario el de trabajo o servicio, aparteria el de los
animales cuyo provecho se divide entre el propietario y aquel a quien se les
confía. Los jornales de estados o
ajustes alzados para ejecutar una obra mediante un precio determinado. Son
también locación cuando se suministra el
material por la persona que hace
la obra. Estas tres últimas clases se sujetan a reglas particulares.
Art.1712: Los arrendamientos de bienes de
El Senador Enriquillo Reyes sugirió
sustituir la palabra reglamentos por reglamentaciones,
lo cual fue aprobado.
Capítulo 12 - De la locación de Cosas.-
Art.1713: Se puede alquilar o arrendar
cualquier clase de bienes muebles o inmuebles.
Sección I De las reglas comunes a los arrendamientos de Casas y Bienes
Rurales
Art. 1714: Se
puede arrendar por escrito y verbalmente
Art.1715: Si el
arrendamiento verbal no ha recibido todavía ninguna ejecución y una de las
partes lo niega no puede recibirse prueba por testigos por muy módico que fuera
el precio y aunque se alegue el haber dado señal. El juramento puede sólo
deferirse al que niegue el contrato.
Nota: Para este
artículo sugieren añadir la palabra arras delante de señal, para que se lea
arras o señal, versando así:
Art.1715: Si el
arrendamiento verbal no ha recibido todavía ninguna ejecución y una de las
partes lo niega no puede recibirse prueba por testigos por muy módico que fuera
el precio y aunque se alegue el haber dado arras
o señal. El juramento puede sólo deferirse al que niegue el contrato.
Art.1716: Cuando haya contestación sobre el precio del
arrendamiento verbal cuya ejecución haya empezado y no hubiere ningún recibo
será creído el propietario bajo su juramento a menos que el inquilino prefiera
pedir la tasación por peritos en cuyo caso los gastos de ésta serán por su
cuenta. Si pasase del precio que éste ha declarado.
Art.1717: El
inquilino tiene derecho a subarrendar y ceder el arrendamiento a otro en caso
de no haberse prohibido esa facultad lo cual puede hacerse por el todo o parte.
Esta cláusula es siempre de rigor.
El Senador
Enriquillo Reyes comenta que este artículo fue redactado en época atrás pero la
práctica y la vida misma ha determinado que casi todos los contratos prohíben
el derecho de subalquilar porque eso crea grandes litigios y confrontaciones,
por lo que planteó que la regla diga: que el inquilino solamente podrá alquilar
o subalquilar cuando así se lo autorice
el contrato. Quedando así:
Art. 1717: El arrendatario tendrá el derecho de
subarrendar, e incluso ceder su arrendamiento a otro, si esta facultad le ha
sido conferida en el contrato. Esta cláusula es siempre de rigor.
Art.1718:
Abrogado.
Art.1719: Esta
obligado el arrendador por la naturaleza del contrato y sin que haya necesidad
de ninguna estipulación particular, primero a entregar al arrendatario la cosa
arrendada. Segundo: A conservarla en estado de servicio para el uso para que ha
sido alquilado y Tercero: A dejar al arrendatario el disfrute pacifico por el
tiempo del arrendamiento, Cuarto: Asegurar igualmente la permanencia y la
calidad de la cosa arrendada. Nota:
Sujeto a revisión.
Art.1720: El
arrendador esta obligado a entregar la cosa en buen estado de reparaciones de
todo especie, debe hacer en la misma durante el arrendamiento todas las
reparaciones necesarias y que no sean las locativas.
Art.1721: Se
debe dar garantía al inquilino por todos los vicios y defectos de la cosa
arrendada que impidan su uso, aún cuando no los conociese el arrendador en el
momento del arriendo. Si de estos vicios o defectos resultase alguna perdida
para el inquilino estará obligado el arrendador a indemnizar.
Art.1722: Si
durante el arrendamiento se destruye en totalidad la cosa arrendada por caso
fortuito, queda aquel rescindido de
pleno derecho; si no se destruyere sino
en parte, puede el inquilino, según las circunstancias pedir una rebaja en el
precio, o aun la rescisión del arrendamiento. En ninguno de los dos casos habrá
lugar a indemnización. Nota: agregar
luego de la palabra fortuito o de
causa mayor.
Art. 1723: No
puede el arrendador, durante el arrendamiento, cambiar la forma de la cosa
arrendada.
Art. 1724: Si
durante el arrendamiento tiene necesidad la cosa arrendada de reparaciones
urgentes, que no puedan diferirse hasta su terminación, de soportarlos el
arrendatario, aunque le causen molestia y aunque se vea privado, mientras se
hacen, de una parte de la cosa arrendada. Pero si durasen estas reparaciones
más de cuarenta días, se disminuirá el precio del arriendo proporcionalmente al
tiempo y a la parte de la cosa arrendada que haya sido privado. Si las
reparaciones son de tal naturaleza que hagan inhabitable lo que es de necesidad
para el alojamiento del arrendatario y su familia; puede éste resiliar el
arrendamiento.
Art.1725: El
arrendador no está obligado a responder al arrendatario de la perturbación que
un tercero le cause, por vías de hecho, en el goce de la cosa arrendada, sin
pretender por otra parte ningún derecho a la misma cosa; sin perjuicio de las
reclamaciones que el arrendatario pueda hacer en su propio nombre.
Art.1726: Si
por el contrario, el inquilino o arrendatario ha sido molestado en su disfrute, por consecuencia de
acción relativa a la propiedad del predio, tiene derecho a una rebaja
proporcional en el precio del arrendamiento, si es que ha denunciado aquella
perturbación al propietario. Nota: agregar luego de la palabra arrendamiento urbano o rústico .
Art.1727: Si los
que han cometido las vías de hecho, pretendieren tener algún derecho sobre la
cosa arrendada, o si el mismo arrendatario fuese citado judicialmente para el
desahucio del todo o parte de la cosa, o para sufrir la carga de una servidumbre,
debe citar en garantía al arrendador y quedar fuera de la demanda si lo exige,
diciendo el nombre de aquél por quien
posee.
Art.1728: El
arrendatario esta obligado
principalmente:
1°. A usar de
la cosa arrendada como buen padre de familia, y con arreglo al destino para que
le ha sido dado por el contrato, o el que se deduzca de las circunstancias a falta de convenio; y
2°. A pagar el
precio del arrendamiento en los plazos convenidos.
Art.1729: Si el
inquilino emplea la cosa arrendada en otro uso distinto de aquel a que se
destinó, o del cual pudiere resultar un daño para el arrendador, puede éste
según las circunstancias hacer rescindir el arriendo. Nota: Sustituir la palabra rescindir por resiliar.
Art.1730: Si se
hubiere hecho un estado descriptivo de la localidad entre el arrendador y el
inquilino, debe éste devolver la cosa en la misma conformidad que la recibió
según aquél, exceptuándose lo que se haya deteriorado por vejez o causa mayor. Nota Sustituir la frase estado descriptivo
por inventario del estado de los lugares.
Art. 1731: Si
no hubiere hecho estado descriptivo de la localidad, se supone que la recibió
el inquilino en buen estado de reparación locativa, debiendo devolverla en el
mismo, salvo si prueba lo contrario. Nota:
cambiar estado descriptivo por inventario y eliminar la palabra localidad,
quedando así: Si no se hubiere levantado inventario, se supone que el
arrendatario recibió la cosa en buen estado de reparación locativa y debe
devolverlo tal cual lo ha recibido, salvo prueba en sentido contrario.
Art.1732: Es
responsable de los deterioros y pérdidas que ocurran durante su goce, a no ser
que demuestre que han sobrevenido sin culpa suya. Nota. Sustituir la palabra posesión por goce.
Art.1733: Es
responsable en caso de incendio, a menos que no pruebe: que el incendio fue
causado por caso fortuito, fuerza mayor, o por vicio de construcción; o que el
fuego se comunicó por una causa vecina.
Art.1734. Si
hay varios inquilinos, son todos solidariamente responsables del incendio
proporcionalmente al valor de la parte del inmueble que ocupan, a no ser que se
pruebe que el incendio empezó en la habitación de uno de ellos, porque entonces
éste solo será el responsable; O también cuando algunos prueben que no pudo
tener principio en su casa; pues entonces éstos no son responsables. Nota: Cambiar la frase” O también cuando por la frase a menos que”, quedando así: a menos
que algunos prueben que no pudo tener principio en su casa; pues entonces éstos
no son responsables.
Art.1735: Es
responsable el inquilino de los deterioros y pérdidas que sucedan por causa de
las personas de su casa o por la de subarrendamientos suyos.
Art.1736: Si se
ha efectuado el arrendamiento verbalmente, no podrá una de las partes
desahuciar a la otra sin notificarle el desalojo con una anticipación de
trescientos sesenta y cinco días, si la casa estuviera ocupada con algún establecimiento comercial o de
industria fabril, y de ciento ochenta días si no estuviere en ese caso. Nota:
luego de anticipación sustituir trescientos sesenta y cinco días por noventa
días y luego de la palabra fabril cambiar ciento ochenta días por sesenta días,
quedando así: Si se ha efectuado el arrendamiento verbalmente, no podrá una
de las partes desahuciar a la otra sin notificarle
el desalojo con una anticipación de noventa días, si la casa estuviera ocupada
con algún establecimiento comercial o de industria fabril, y de sesenta días si
no estuviere en ese caso.
Art.1737: El
arrendamiento termina de pleno derecho a la expiración del término fijado,
cuando se hizo por escrito, sin haber necesidad de notificar el desahucio.
Art. 1738: Si
al expirar el arrendamiento que se hizo por escrito, el inquilino queda y se le
deja en posesión, se realiza un nuevo contrato; cuyo efecto se regula por el
artículo 1736, que hace relación a los arrendamientos que se hicieron sin
escrito.
Art. 1739:
Cuando se haya notificado un desahucio, no puede el inquilino, aunque continúe
en el disfrute de la cosa, invocar la tácita reconducción.
Art.1740: En el
caso de los artículos precedentes, la fianza dada por el arrendamiento no se
extiende a las obligaciones que resulten de la prolongación.
Art.1741: El
contrato de locación se resuelve por la pérdida de la cosa alquilada, y por la
falta del arrendador o el inquilino de cumplir sus obligaciones.
Art.1742: No se
deshace el contrato de arrendamiento por la muerte del arrendador ni por la del
inquilino.
Art.1743: Si el
arrendador vendiera la cosa arrendada, no podrá el adquiriente expulsar al
colono o al inquilino que tenga un arrendamiento auténtico o de fecha cierta, a menos que se
hubiere reservado este derecho en el contrato de arrendamiento. Nota: Adicionar
luego de fecha cierta puede sin embargo,
expulsar al arrendatario de bienes no rurales si se ha reservado este derecho
por el contrato de arrendamiento.
Art.1744: Si se
ha convenido, al hacer el arrendamiento, que en caso de venta pueda el nuevo
dueño expulsar al colono o al inquilino, y no se hubiese estipulado nada acerca
de daños y perjuicios, estará obligado el arrendador a indemnizar al colono o
al inquilino del modo siguiente. Nota. Cambiar
del modo siguiente por conforme los artículos siguientes.
Art.1745: Si se
tratase de una casa, cuarto o establecimiento comercial, paga el arrendador a
título de daños y perjuicios al inquilino vencido en juicio, una suma igual al
precio del alquiler durante el tiempo
que con arreglo a la ley conceda entre la acción al desahucio y al abandono.
Art.1746: Si se
tratase de bienes rurales, la indemnización que debe pagar el arrendador al
arrendatario es del tercio del precio del arrendamiento, por todo el tiempo que
queda por transcurrir.
Art.1747: La
indemnización se tasará por peritos, tratándose de manufacturas, efectos de
fabricación industrial u otros establecimientos que exigen grandes desembolsos.
Art.1748: El
comprador que quisiere usar del derecho reservado en el contrato, de expulsar
al inquilino en caso de venta, está obligado a avisar al mismo con la
anticipación que la ley determina para el desahucio. Debe también avisar al
arrendatario de bienes rurales con un año de anticipación a lo menos. Nota:
Cambiar un año de anticipación por seis meses, quedando así: Debe también
avisar al arrendatario de bienes rurales con seis meses de anticipación.
Art.1749: No
pueden ser expulsados los inquilinos ni colonos a quienes no se haya
indemnizado por el arrendador, o a falta suya, por el nuevo adquiriente, los
daños y perjuicios que quedan
explicados.
Art.1750: Si el
arrendamiento no se hubiese hecho por acto auténtico o no tuviese fecha cierta, no estará obligado
el adquiriente a ninguna clase de daños y perjuicios.
Art.1751: El
adquiriente en retroventa no puede usar de la facultad de expulsar al inquilino hasta que por la
terminación del plazo fijado para el retracto no se convierta en propietario
definitivo.
Párrafo: El
derecho al arrendamiento del local, sin carácter profesional o comercial, que
sirve efectivamente para la vivienda de dos esposos, se considerará
perteneciente a uno y otro de los esposos
cualquiera que sea su régimen matrimonial y no obstante cualquier parte
en sentido contrario, incluso si el arrendamiento hubiera sido concebido antes
del matrimonio.
En caso de
divorcio o de separación de cuerpos en consideración de los intereses sociales
y familiares en cuestión, este derecho podrá ser atribuido por el órgano
jurisdiccional encargado de la demanda de divorcio o de la separación de
cuerpos, a uno de los esposos a reserva de los derechos a recompensa o
indemnización beneficio de otro esposo.
Sección
2da. De las reglas particulares a los inquilinatos
Art.1752: El
inquilino que no provea la casa de muebles suficientes, puede ser despido, a no
ser que dé seguridades bastantes, para responder del alquiler.
Art.1753: No
está obligado el subarrendamiento con el dueño, sino hasta cubrir el precio del
subarriendo de que pueda ser deudor en el momento del embargo, y sin que pueda
alegar pagos hechos anticipadamente. Los pagos hechos por el subarrendamiento,
ya sea en virtud de una cláusula de su contrato, o como consecuencia de la
costumbre establecida en el lugar, no se reputarán hechos como anticipos. Nota. Luego de la palabra consecuencia eliminar
establecida en el lugar y adicionar como consecuencia de lo previsto en el
contrato, quedando así: Los pagos hechos por el subarrendamiento, ya sea en
virtud de una cláusula de su contrato, o como consecuencia de lo previsto en
el contrato, no se reputarán hechos como
anticipos.
Art.1754: Las
reparaciones locativas correrán por cuenta del inquilino, salvo cláusula
contraria.
Art.1755:
Ninguna de las reparaciones reputadas como locativas será de cuenta del
inquilino, cuando son ocasionadas por vetustez o fuerza mayor.
Art.1756: La
limpieza de las cisternas y pozos sépticos es de cuenta del propietario, salvo
cláusula contraria.
Art.1757: El
alquiler de muebles suministrados par amueblar una casa entera o alojamiento,
una tienda o cualquier otra clase de habitaciones, se considera hecho por el
tiempo acostumbrado en la localidad para el arrendamiento de los locales a que
estén destinados. Nota: adicionar luego
de la palabra tiempo estipulado en el contrato, para que se lea así: Se
considera hecho en el tiempo estipulado en el contrato.
Art.1758: El
arrendamiento que se haga de una habitación amueblada, se considera por un año,
cuando se haya hecho a razón de tanto
por año; por mes, cuando se hubiere hecho a tanto por mes; o por día, si se ha
ajustado así. Si nada pudiese demostrar que era por tiempo determinado, se
considerará entonces que ha sido por un solo mes.
Art.1759: Si el
inquilino de una casa o apartamento continuase disfrutando su posesión después
de la terminación del arriendo hecho por escrito, sin que a esto haya habido
oposición por parte del arrendador, se considera que lo hace en las mismas
condiciones por el término de tres meses más, sin que pueda salir ni ser
desahuciado sino después de notificación hecha con arreglo a la ley.
Art.1760: En
caso de resiliación unilateral del inquilino antes del término estipulado en el
contrato , está éste obligado a pagar el precio del arriendo durante el tiempo
necesario para agotar el término convenido, independientemente de los daños y
perjuicios que pudieran resultar por el abuso..
Art.1761:
Abrogado (Nota: se tomó el del Código
civil francés
Art.1762:
Abrogado.
Sección
3ra. Reglas particulares a los arrendamientos de predios rústicos.
Art.1763:
Abrogado
Art.1764:
Abrogado
Art.1765: Si en
el contrato de arrendamiento rural se diese al predio una capacidad menor o
mayor de la que realmente tuviese, no
habrá lugar a aumento o disminución de precio para el colono, sino en los casos
y según las reglas establecidas en el
título de la venta.
Art.1766: Si el
arrendatario de una heredad rural no la provee con los animales y utensilios necesarios para su explotación,
si abandona la labor, si no la cultiva como buen padre de familia, si emplea la
cosa arrendada en distinto uso de aquel para que está destinada, o si no
ejecuta en general, las cláusulas del arrendamiento, resultando un perjuicio
para el arrendador, puede éste, según las circunstancias, solicitar resiliar el
contrato. En el caso de resiliación por
causa del colono, éste queda obligado a daños y perjuicios.
Art.1767: Todo
colono de bienes rurales, está obligado a entrojar en los sitios fijados para
este objeto en el contrato de arriendo.
Art.1768: Está obligado
el colono de un predio rural, bajo pena de los daños y perjuicios, a dar
conocimiento al propietario de las usurpaciones que puedan cometerse en el
mismo. Este aviso debe darse dentro del
plazo que se concede en caso de emplazamiento, según la distancia de los
lugares.
Art.1769: Si el
arrendamiento se hubiese hecho por varios años, y en su transcurso se perdiese
la mitad o menos o toda la cosecha, por casos fortuitos, puede el arrendatario
pedir una rebaja en el precio de la locación, a no ser que quede indemnizado
con las cosechas precedentes. Pero si no se indemnizase por este medio, la
rebaja se hará al terminar el contrato, en cuyo tiempo se hace una compensación
de todos los años de goce. Sin embargo, de esto, el juez puede provisionalmente
dispensar al inquilino una parte del precio de la renta, a proporción de la
pérdida que haya sufrido.
Art.1770: Si la
duración del arrendamiento no fuese sino por un año, y la pérdida lo fuera de
la totalidad de los frutos o al menos de la mitad, quedará el colono exento de
una parte proporcional en el pago de la renta. No puede éste exigir ninguna
clase de rebaja, si hubiese sido la pérdida menor que la mitad.
Art.1771: El
colono no puede alcanzar el beneficio de esta rebaja cuando la pérdida de los
frutos ha tenido lugar después de
cogidos, a no ser que el contrato dé
derecho al propietario a una parte de la recolección en naturaleza; en cuyo
caso debe el propietario sufrir su parte en la pérdida, suponiendo que el
colono no esté en mora de entregarle su parte de cosecha. Tampoco puede el
colono pedir rebaja cuando la causa del daño existía y era conocida en la época
en que se hizo el arrendamiento.
Art. 1772: Se
pueden poner a cargo del colono los casos fortuitos por una cláusula expresa.
Art.1773: Esta
cláusula no comprende sino los casos fortuitos ordinarios, como falta o exceso
de lluvia, descargas eléctricas, y otros a que los lugares por su situación
estén sujetos. No comprende por lo tanto, casos fortuitos extraordinarios,
tales como las devastaciones de la guerra o inundación a que no éste el país
sujeto con frecuencia, a menos que se haya obligado el inquilino para todos los
casos fortuitos previstos e imprevistos.
Art.1774: El
arrendamiento que se hizo sin escrito de un predio rural, se considera hecho
por el tiempo necesario para que el colono coseche todos los frutos de la
heredad arendada. Así, pues, el arrendamiento de una deseha, de una estancia y
de otro cualquier predio, cuyos frutos se
cosechen del todo dentro del año, se considera hecho por este tiempo. Y
el de tierras de labor, donde el colono abra trabajos nuevos se reputa hecho
por el tiempo necesario para tres cosechas.
Art.1775: El
arrendamiento de predios rurales, aunque se hubiere hecho sin escritura, no cesa
de pleno derecho al expirar el tiempo por el cual se reputa hecho por el
artículo precedente.
Art.1776: Si a
la terminación del arrendamiento rural hecho por escrito queda y es dejado el
colono en posesión, se realiza entonces un nuevo arrendamiento cuyo efecto
queda regulado por el artículo 1774.
(Nota: queda abrogado).-
Art.1777: El
colono saliente debe dejar al nuevo, que le sucede en el cultivo, las
habitaciones limpias y las demás facilidades para los trabajos del año
siguiente; recíprocamente, el colono entrante debe suministrar al saliente sitios propios y demás facilidades para el
consumo y conservación de forrajes, y para las recolecciones que queden por
hacer. En cualquiera de los dos casos deben conformarse con el uso establecido
en el lugar.
Art.1778: El
colono saliente debe, también, dejar la paja y abonos del año, si los recibió
después de entrar en el disfrute del arrendamiento; y aun cuando no los haya
recibido, podrá el propietario retenerlos por la tasación.
Conclusiones:
ü
Convocar a
Hora de cierre:
7:10 pm.-
Preparado por: Revisado
por:
Miguelina Cordero Lic.
Mayra Ruiz de Astwood
Responsable
transcripción Directora
Depto.
Coordinación Comisiones